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中介的说法很诱人：大阪部分区域毛租金回报能到5%，新加坡一般只有2-3%；外国人和本地人同权，没有ABSD、没有卖方印花税，永久产权，日元还便宜[27]。
具体例子：The Peak Shinsaibashi Tsuki，92间永久地契，从54.7万新元起，2028年3月交房[28]。54万在新加坡连首付都不够。
但另一本账在买房指南里：大阪2026年平均毛回报约4.5%，中央区新楼只有2.5-3.5%，扣掉税费、管理、空置，净回报2-3%[17]。
我的判断：宣传的5%是毛的，净的2-3%连汇率波动都盖不住——赚的其实是房价差和汇差，不是租金。不是推销任何项目，也不是投资建议。
开放问题：净回报2-3%，你还换不换日元？
Sources:
[17] https://jarnias.com/insights/guide-to-buying-property-in-osaka-as-a-foreigner — Jarnias Osaka property guide 2026
[27] https://stackedhomes.com/singapore-property-investors-turning-attention-japanese — Stacked Homes Osaka property yields no ABSD
[28] https://stackedhomes.com/the-peak-shinsaibashi-tsuki-review-fmi-japan-osaka — Stacked Homes Peak Shinsaibashi Tsuki 92 units