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日本房产中介FM Investment的Julien说，新加坡客户一年前占他们成交约30%，现在接近一半（来源：Akiyajapan/CBRE市场分析）。CBRE口径：2025年日本地产投资总额6.5万亿日元，创纪录，同比增约三分之一。
为什么是日本？外国人和日本人同等产权，永久产权含土地，无外国买家税、无审批（农地和受限区域除外）。但2026年10月5日起，房产交易和登记要申报国籍（来源：PropertyNet.SG）。持有成本：购置约3-5%中介费、2-4%司法书士费、0.4%取得税，登记税土地2%、建筑0.4-2%；转售资本利得税15.315%或30.63%；遗产税10-55%。日本央行10月30日维持1.25%政策利率，6月和9月各加过一次。大阪新房入门价约4750万日元（约38.5万新元），毛租金回报2.5-3.5%（来源：PropertyNet.SG）。贷款方面本地银行有日元房贷，利率2%出头（来源：海峡时报）。
判断：买日本房赚的是这边租金付不出的杠杆，亏的是汇率和流动性。东京一套房月租约1400新元，淡滨尼四房组屋能租3500以上——这不是谁便宜，是两边资产属性完全不同。
开放问题：日元再贬10%，你的回报还剩多少？不是投资建议。