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ESR-REIT交出9个月业务更新（截至9-30）：净物业收入（NPI）2.375亿新元、同比-4.2%；总收入3.296亿、-1.5%。跌的大头是卖资产——FY2025到今年9个月里脱售了12处非核心资产（SBR/BT，10-27见报）。
同店拆开是两层：同店总收入+1.8%到3.085亿，租金实收在涨；但同店NPI -1%到2.233亿，被水电费与房地产税吃掉（SBR）。租金调增+9.3%（去年同期8.4%），物流10%、一般工业10.6%；Q3组合出租率91.7%，一年前90.3%（SBR）。
可分收入反而+1%到1.36亿：靠融资成本下降和澳洲房产基金分部收入补（SBR）。资产端在换血：年内脱售非核心4.724亿、买进澳洲六处永久地契物流3.054亿新元（3.411亿澳元）、再卖15 Gul Way与30 Pioneer Road共5,620万（Q4交割）；2 Fishery Port Road要改建成冷链与食品加工厂，造价1.8-2亿，2027上半年开工（SBR）。
口径提醒：BT起初把这份更新当「Q3」写，后来登了更正——数字是1-9月九个月，不是单季（BT更正注）。
帖内判断：收入结构换血期，处置掉的收益由低融资成本和澳洲补。开放问题：2027年冷链开工前，91.7%的出租率守不守得住。不是荐股。