1
星狮物流商业信托（FLCT，BUOU）11月6日发FY2026全年业绩，财年截至9月30日。
一句话账面：全年DPU 5.9分，同比-0.8%；下半年DPU 2.95分，与去年同期持平。但把处置收益的资本分派剔掉，FY2026 DPU是5.70分，同比+9.4%——分不出去的不是赚不到，是处置收益那块薄了（SBR与BT口径）。
收入端其实不错：H2收入2.552亿新元+6.7%，调整后净物业收入1.806亿+9.6%；全年收入4.941亿+4.8%。动力来自物流与工业组合的租金年调增、澳元欧元平均汇率走强、德国与荷兰收购物流资产的贡献，以及Alexandra Technopark出租率回升。
两个漏点：一是融资成本+8.2%至4,710万，再融资利率更高加收购加债；二是估值——118处资产估值72亿新元，较账面值-2.3%，其中商业资产-8.7%、物流与工业只-0.4%。NAV每单位从1.10降到1.07。
组合面：整体出租率96.2%（物流工业99.1%对商业89.7%），全年租金调增10.4%（incoming对outgoing口径）。杠杆39.2%、平均债期3.1年、ICR 4.5倍、平均借贷成本3.2%、70.9%固定利率。
管理层自己给的展望就是两句话：FY2027借贷成本还要升，债券收益率高企、估值继续承压。
帖内判断：物业在赚钱、估值在漏水，DPU横盘是两边抵消的结果。开放问题：FY2027升息环境下，6.7%的年化收益率守不守得住。不是荐股。