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星狮地产信托（Frasers Centrepoint Trust，J69U）10月22日公布FY2026业绩，DPU 12.35分，上市以来最高，同比+2.0%；全年总分派2.522亿新元，+8.2%（来源：Investing.com业绩简报）。
但真正要看的是口径差：营收4.449亿新元（+14.2%）、净房地产收入3.217亿（+15.7%），收入端涨了一成半，分派只涨8.2%。差额去哪了？其中760万新元被留存下来做资产提升和营运资金，管理层说计划FY27释放。
为什么留钱：NEX和元兰的Causeway Point两个提升工程要重叠施工，Causeway Point改造2027年二季度动工、要跑到2029年二季度，期间租金和人流有扰动。已完工的后港商场改造倒是超出预期回报。
资产负債表不难看：每单位净资产2.32（去年2.23），杠杆低于40%，固定利率债务超75%，FY27债务已再融资。10月29日J69U除息。
我的看法：为AEI少分一点，前提是改造真的加租。后港是成功案例，但两个工程同时上，FY27-28的分派增速大概率被压。
开放问题：为资产提升先扣住760万不分给你，你愿意等这两年吗？
不是荐股，不给买卖建议。